Pour bénéficier du statut du bailleur privé (loi Jeanbrun 2026) et de l'amortissement en revenus fonciers, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Ces plafonds, définis dans le cadre du Logement Locatif Intermédiaire (LLI), varient selon la zone géographique du bien et la composition du foyer fiscal du locataire.
Comprendre ces plafonds est essentiel pour tout investisseur : ils déterminent le profil de vos futurs locataires, la demande potentielle et, in fine, la sécurité de votre investissement.
1. Revenu pris en compte
Le revenu pris en compte pour vérifier l'éligibilité du locataire est le revenu fiscal de référence (RFR), tel qu'il figure sur l'avis d'imposition. Le RFR retenu est celui de l'année N-2 par rapport à la date de signature du bail.
Toutefois, si le revenu de l'année N-1 est plus favorable au locataire (c'est-à-dire inférieur), celui-ci peut être retenu à la place. Cette souplesse permet d'intégrer les situations de baisse de revenus récente (changement de poste, passage à temps partiel, etc.).
Le locataire fournit son dernier avis d'imposition disponible. Si son RFR de N-2 dépasse le plafond mais que celui de N-1 est en dessous, il reste éligible. Cela élargit significativement le vivier de locataires potentiels.
2. Plafonds de ressources LLI 2026 (indicatifs)
Les plafonds ci-dessous sont donnés à titre indicatif pour l'année 2026. Les montants exacts sont fixés chaque année par arrêté ministériel et peuvent être légèrement révisés. Ils s'appliquent aux trois zones éligibles au dispositif.
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € | 78 113 € | 56 905 € |
| + 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 583 € | 68 699 € |
| + 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 743 € | 80 816 € |
| + 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 668 € | 91 078 € |
| Personne supplémentaire | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € |
Ces montants sont indicatifs et susceptibles d'ajustements annuels par arrêté. Vérifiez toujours les plafonds en vigueur au moment de la signature du bail auprès des sources officielles.
3. Que signifient ces plafonds ?
Contrairement à ce que l'on pourrait croire, les plafonds LLI ne ciblent pas des ménages modestes. Ils couvrent une large part des classes moyennes et des actifs urbains. Les profils concernés sont typiquement des ménages solvables : cadres, professions intermédiaires, couples bi-actifs avec enfants.
Pour un investisseur, cette réalité a trois implications majeures :
En zone tendue, la majorité des locataires en recherche de logement entre dans ces plafonds. Vous n'aurez aucune difficulté à trouver un locataire éligible, bien au contraire : la demande excède largement l'offre.
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Prenons un cas typique en zone A : un couple avec un enfant souhaite louer votre appartement neuf. Le plafond de ressources applicable est d'environ 69 000 € de revenu fiscal de référence.
Que représente ce montant en termes de revenus mensuels ? Environ 5 750 € nets mensuels cumulés pour le couple. Ce niveau de revenus correspond à une population active, solvable et stable : deux salariés en CDI, professions intermédiaires ou cadres.
Un locataire qui gagne jusqu'à 5 750 € nets par mois est un locataire solvable. Les plafonds LLI ne restreignent pas votre marché locatif : ils le sécurisent en garantissant un profil de locataire vérifié et stable.
5. Sécurité juridique
Point essentiel pour les investisseurs : les plafonds de ressources sont vérifiés à la signature du bail uniquement. C'est une condition d'entrée, pas une condition de maintien.
Concrètement, si les revenus de votre locataire évoluent à la hausse après la signature du bail (promotion, augmentation, héritage...), cela n'entraîne aucune remise en cause du dispositif. Votre droit à l'amortissement reste acquis pour toute la durée de l'engagement.
Cette règle protège l'investisseur : vous n'avez pas à surveiller l'évolution des revenus de votre locataire en cours de bail. Une fois la condition vérifiée à l'entrée, votre avantage fiscal est sécurisé.
6. Impact sur votre stratégie d'investissement
Le respect des plafonds de ressources est l'une des conditions nécessaires pour bénéficier de l'amortissement en revenus fonciers sous le statut du bailleur privé. C'est donc un élément structurant de votre stratégie :
Condition pour l'amortissement : sans locataire éligible, pas de déduction fiscale. C'est la contrepartie de l'avantage accordé par l'État.
Sécurisation de l'engagement 9 ans : en ciblant des locataires solvables et stables, les plafonds contribuent à réduire le risque de vacance locative et d'impayés sur la durée de votre engagement.
Protection contre la remise en cause fiscale : en documentant correctement le respect des plafonds à chaque nouveau bail, vous constituez un dossier solide en cas de contrôle fiscal.
Conservez systématiquement une copie de l'avis d'imposition du locataire et vérifiez le plafond applicable au moment de la signature. Un manquement pourrait entraîner la réintégration des amortissements déduits.
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